购买商铺,注意这几点会事半功倍

房产楼市信息来源:恩施晚报编辑:熊露发布时间:2017-10-27 11:35:55
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恩施州城金桂大道某商业地产项目

恩施州城金桂大道某商业地产项目。

  前几年,随着州城金桂大道商业体大量入市,州城商业地产开始在房地产界崭露头角。几年时间,武陵国际装饰城、恩施新天地、中国硒都茶城、时代mall等商业项目相继投入运营。随着商业地产版块在州城逐步扩大,这一新兴投资形式开始出现问题,众多项目建设停滞不前,已经开始运营的项目有些生意惨淡,有些朝不保夕。业内不少人士认为,总的来说,目前州城商业地产发展形势较为严峻。

  一个好的商业王国,必然离不开人气,如果周边没有大量居民区、学校、医院、行政办公、写字楼这些人流量大的载体来带动商业,再好的商业也是一座空城。加上商业定位不准、售后返租等销售方式不科学、招商不到位、银行贷款缩紧等原因,不少商业地产面临进退两难的境地。

  如今,保值投资成为人们应对货币贬值过快的新选择。俗话说“有钱不如有铺,租铺不如买铺”,“一铺养三代”的观点一直被投资者所信奉。那么问题来了,购买商铺如何能保证只赚不赔?可能没有人敢担保。但购买商铺也有它固有的黄金法则,只要把握好这几点,胜算就会增大很多。

  黄金法则一:买铺之前先看政府规划、地段

  选商铺的时候,首先要看你所看好的这个区域是否是未来城市发展的主要区域和核心区,或者是否是城市未来的人口聚集区或商业集中区,这是未来的商圈发展潜力最大的前提和基础。

  你所看好的这个区域的人口密度、消费能力、规划布局、交通、商业网点、学校医院和其他城市配套等,将直接影响你未来投资收益。

  黄金法则二: 看开发商实力和意识

  商业地产是资金要求高、专业整合能力要求强的房地产高难度产品。选择商铺时,首先要考虑开发商的资金实力与品牌的综合能力,或者是他们的合作伙伴是谁。也许市场上有的开发商实力背景不是那么强,但他们的理念比较先进,愿意花心思和精力以及钱财去用心做商业地产,那么他们就会请行业里的专业公司来整体进行运作,包括前期商业策划定位、产品规划、功能组合、业态布局、招商、营销、运营管理等一系列的工作,这些都是项目能否成功的前提和保障。

  也就是说,大家所购买的商铺的开发商是否有实力并有比较丰富商业地产开发经验的公司,如果有专业的公司来进行整体打造和运营,这样的项目你去投资才能得到保障。

  必须关注开发商的实力和专业度,这样一方面可以保证商铺的工程质量和交房时间,另一方面,他们的商业眼光和投资选择也更加可信。

  黄金法则三:看商业定位

  每个城市、商圈、商业项目都有其合适的定位,定位就像鱼和水一样的关系,有的鱼就是适合这样水,不适合就有可能死亡。如果脱离了对这个城市的性格、发展方向、商业格局、人口密度、人们的消费习惯、消费水平、商家的选址需求和特征及商圈的特点等方面的研究,那就不可能做出真正适合这个城市和区域的商业项目。

  投资商铺时,要看其主题、功能、业态的定位和布局是否合理,有没有主力商家,主力商家的比例,主力商家是否有比较强的聚集能力,人、车流动线是否能融合到主力店的动线从而使整个项目的流动线更科学合理。

  功能和业态是项目的原动力,经营是核心,如果没有准确的前期商业定位、产品设计和业态规划,那么招商也就是纸上谈兵,商家是商业项目是否成功的根本和关键,前期定位和产品策划没做好,商家就很难招进来,那么它就无法承担较高的租金成本,这些都是直接影响投资者的投资收益是否能得到保障的前提条件。如果商家都没有了,那就更谈不上后期的运营管理了,投资者的投资收益和保障岂不是天方夜谭?

  黄金法则四:看商业运营

  商业运营管理是商业地产里最核心也是最重要、最难的一个环节。商业运营管理做得好不好主要是看开发商有无商业地产开发运营管理经验。

  如果没有,那么有专门的商业运营管理公司或者邀请有第三方公司来做项目的整体定位、招商、运营,那么也是可以放心购买的。

  如何去判断这个项目商业运营前景好不好?首先,要考虑项目前期的商业定位及规划是否合理;其次就是招商能力,你可以关注项目的招商进度、招进来的商家的品牌档次,以及招商的完成情况等,这些都可以看出这个招商团队和项目的招商能力。

  需要注意的是,招商在项目开始销售之初,最多是解决主力店和项目的核心驱动业态,在交房前后才是招商的关键时期,但那时销售早已结束,所以主要要看项目前期的招商和项目团队的实力。

  只要是真正做商业地产的公司和人,在项目开发之初都会考虑商业运营管理方面的事项,所以在项目前期就会采取一些措施和手段。单纯销售的项目和考虑了以后的商业运营管理的项目在定位上是有区别的,这点大家可以借助外力来完成,也就是通过行业朋友以及一些行业平台,请他们帮你看,给你分析和建议,并结合自己对该区域和项目的了解和认识,以及自己的投资目的、投资模式、资金实力等综合评估。

  商业地产的每个环节都是紧紧相扣的,没有前期的充分准备,没有准确的市场定位和业态规划,没有适合商家经营需求的产品,没有强劲的招商团队,就没有招商的成功,没有招商的成功就谈不上后期的运营管理。运营管理则是项目未来保值增值的关键,它是一个商业项目保持长期稳定发展、保障投资者利益、保障物业增值的关键。

<a title='http://eswb.enshi.cn/'>恩施晚报</a>文章来源:恩施晚报| 责任编辑:熊露

相关阅读:商铺,商业地产,黄金法则

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